rendement locatif

Investir dans l’immobilier est l’un des investissements les plus sûrs et les plus lucratifs qui soit. La pierre peut, avec de bonnes stratégies d’investissement et de bons choix de placement, rapporter une bonne rentabilité à l’investisseur.

Pour savoir si un investissement locatif est rentable, des calculs doivent se faire, afin de déterminer le rendement locatif du bien, en le comparant et voir si le rendement est plus intéressant qu’un compte épargne bloqué avec la même somme d’investissement ou si le bien a la capacité de s’autofinancer.

rendement locatif

Comment calculer un rendement locatif

Avant de commencer une location du bien, le propriétaire doit calculer son rendement locatif à titre de comparaison avec d’autres activités. Cette comparaison aidera à mieux comprendre la situation financière que pourra engendrer un tel investissement.

Le rendement locatif brut

Le calcul se fait avec l’intégration de toutes les charges payées, ( frais de notaire, travaux de réaménagement ou de restauration avant la location ), au prix de vente du bien. En réalité le rendement brut est une comparaison globale de la potentielle rentabilité du bien vis-à-vis d’autres placements financiers.

Le calcul se fait par une multiplication de la potentielle somme annuelle du loyer ( loyer mensuel par 12 mois ) par 100 puis en divisant le tout pas le montant global de l’acquisition ( incluant toutes les charges avant location ).

Rendement brut = ( Loyer mensuel x 12 mois x 100 ) / le montant global d’acquisition avec charges avant location.

Le rendement obtenu est un pourcentage brut incluant des taxes et charges locatifs qui ne sont pas remboursables. Donc il faut calculer un autre rendement avec toutes ses taxes pour retrouver le rendement net.

Le rendement locatif net

Ce calcul a pour but de faire sortir le rendement net en ajoutant les taxes et charges que le bailleur doit payer lors de la location.

La formule est de multipliant le loyer mensuel par 12 mois puis le tout par 100 ensuite soustraire de la somme le montant des charges locatives, le résultat diviser par le prix d’achat du bien.

Le rendement locatif net = ( ( Loyer mensuel x 12 mois x 100 ) – ( la somme des charges locatives ) ) / le montant de l’acquisition du bien.

Les charges locatives peuvent être diverses :

  • charges de copropriétés ( somme annuelle ) ;
  • assurance loyer impayé ( si le bailleur la souscrit ) ;
  • les taxes foncières ;
  • travaux à la charge du bailleur ;
  • les frais d’agence si la location s’est faite via une agence immobilière ;
  • les mensualités du crédit immobilier du bien.

Le rendement net sera moins important que le brut. Pour se rapprocher plus du rendement réel de la location, un recalcul, et un rajout de la somme des impôts sur les revenus, donne le rendement précis de l’investissement.

Le rendement locatif net de taxes fiscales ou « net-net »

Le côté fiscale est très important dans l’investissement locatif. La rentabilité réelle de la location, sera calculée en ajoutant le montant des impôts sur les revenus fonciers de location. Le rendement locatif sera alors net d’impôts.

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Le rendement locatif et la fiscalisation

Le régime de fiscalisation du bien à loyer déterminera le rendement net-net. En effet, selon le régime choisi, ( forfaitaire, réel, bic, micro-bic, micro-foncier… ), et si l’investissement s’est fait sous un dispositif d’avantage fiscale ( Pinel Ou Denormandie ), le montant des impôts à payer vari. Une connaissance de tous ces dispositifs, permet au bailleur à se conformer au régime qui lui convient pour un rendement locatif optimal.

Cas de vacances de locataires

La rente locative est due à un loyer payé régulièrement. Pour plus de sécurité le bailleur doit prévoir des scénarios relativement pessimistes pour un souci de prévoyance et d’épargne. Durant le calcul du rendement un ajout de quelques mois de vacances ( 3 mois au plus ), pour pouvoir et anticiper une situation imprévue.

Lors d’un investissement locataire, le choix de l’endroit est primordial. Investir dans une région où la demande locatif est importante garantira au bailleur un revenu stable et constant en évitant les mois de vacances du bien. Une telle situation peut être très préoccupante, si le bailleur doit assumer le payement des mensualités du prêt bancaire de l’acquisition du bien. Une des solutions pour une situation pareille est de prévoir un montant de l’équivalant de quelques mois de loyer pour pouvoir faire face aux mois où le bien n’a pas encore été loué.

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