Emprunter en vue d’un investissement immobilier n’est jamais évident, même avec un taux de rentabilité élevé. Les choses se corsent encore plus quand on s’endette pour se payer un toit où vivre. Les emprunteurs cherchent alors toutes les astuces pour essayer d’amoindrir le coût de leur prêt immobilier. Si vous en faites partie, suivez nos conseils.
Soigner son profil emprunteur
Afin de passer la sélection rigoureuse des banques dans l’obtention d’un prêt pour rénover votre intérieur par exemple, il convient de préparer un dossier qui va leur plaire. Commencez alors par vérifier votre taux d’endettement. Celui-ci ne doit pas dépasser 33 %.
C’est-à-dire que la somme de tous vos crédits (parce que vous pourriez aussi faire un prêt étudiant ou pour l’achat de votre véhicule) devrait se trouver en dessous du tiers de vos revenus nets imposables annuels. À côté, montrez aux établissements financiers que vous gérez bien votre argent et que vous remboursez toujours correctement vos crédits à travers vos relevés de compte. Les personnes de moins de 35 ans et en santé avec un emploi stable ont toutes leurs chances de séduire les banquiers.
Financer soi-même une partie du crédit
Les dossiers qui ont jusqu’à 25 % du montant du prêt dans leur épargne ont plus de chance de l’obtenir. Non seulement cela démontre une gestion financière responsable, mais aussi laisse entendre aux banques que l’emprunteur aura tout de même de quoi rembourser ses mensualités en cas d’imprévus.
Compter sur une aide au financement
Il existe différents leviers économiques en faveur des emprunteurs pour amoindrir le coût de leurs crédits dont les subventions :
- la subvention ANAH
- le prêt locatif social
- le prêt employeur
- le prêt à taux zéro
Changer d’assurance
Des assurances accompagnent toujours un dossier de prêt bancaire :
- l’assurance invalidité
- l’assurance décès
- l’incapacité de travail
De cette façon, les banques continuent de percevoir les mensualités de remboursement du prêt même dans l’un de ces cas mentionnés plus haut. Pour les couples, c’est plus cher, car chaque souscripteur doit être assuré à un taux tournant autour de 0,3 %.
Le montant de l’assurance sur l’étalement du prêt représente un peu moins du quart du coût total de celui-ci. Afin de parvenir à économiser 10 000 euros et plus jusqu’à ce que le remboursement de votre crédit arrive à son terme, optez pour une assurance plus économique. Sinon, changez d’assurance. Un courtier peut vous offrir un taux jusqu’à 0,11 % avec les mêmes garanties. La loi Hamon veut que vous ayez un an à compter de la souscription de votre prêt immobilier pour vous décider. Pour en savoir plus, consultez notre ce guide très détaillé sur l’assurance de prêt immobilier.
Négocier les frais de dossier
Les frais de dossiers viennent s’ajouter à la facture de la banque faisant augmenter le coût de votre prêt immobilier. Si vous vous adressez à un courtier, il les retiendra également sur votre note. Ils représentent grosso modo 1 % du montant total du crédit, mais sont négociables. Faites alors jouer de votre sens de la négociation pour payer entre 300 et 800 euros maximum.
Des pénalités de remboursement négociables
Si vous cédez votre logement avant l’échéance du crédit, vous serez pénalisés d’un montant correspondant à 3 % (en général) de la somme restante à rembourser : il s’agit des pénalités de remboursement anticipé. Il est néanmoins possible de négocier ces frais. La banque n’a pas le droit de vous prélever de somme supérieure à 6 mois d’intérêts. En marchandant, vous pouvez même en obtenir moins, voire leur annulation. Les banques sont plus enclines à vous écouter si vous avez par exemple vendu votre bien pour en acheter un autre et si vous leur promettez de rester chez elles.
Contourner l’hypothèque
Tout comme les assurances, la garantie est obligatoire dans l’octroi d’un prêt immobilier par les banques. En cas d’insolvabilité du client, ces dernières gardent tout de même de quoi rembourser le crédit souscrit. Dans la plupart des cas, on parlera d’hypothèque. Si l’emprunteur n’arrive pas à rembourser son crédit dans les temps, sa propriété sera saisie et vendue pour récupérer l’argent.
Trouver un acheteur à son bien immobilier hypothéqué avant que le contrat du prêt ne prenne fin n’a pas que des bons côtés dans ce cas de figure. En effet, la levée de l’hypothèque, soit « mainlevée », engendre des coûts s’élevant à 0,5 % du prêt. Donc, abordez la question avec votre banquier dès le début pour ne pas être pris par surprise.
Il existe une autre garantie au même fonctionnement uniquement sur les maisons et les terrains, mais qui ne comporte pas de frais cachés à l’exemple du PPD (Privilège de Prêteur de deniers). Beaucoup affectionnent aussi la caution. Cette dernière se décline dans de nombreuses variantes. Vous avez par exemple le Crédit logement où la contribution payée vous est en partie rendue lorsque le bien est vendu ou à la fin du prêt.
Préférer un remboursement modulable
Après vous être demandé combien emprunter pour vos travaux et autres projets immobiliers, réfléchissez déjà à la durée de votre futur crédit. Plus il s’étalera, plus votre prêt vous coûtera. Cela augmentera automatiquement votre assurance et vos intérêts. Mais il n’y a pas que des mauvais côtés à souscrire à un prêt longue durée.
En effet, les banques sont souvent plus flexibles dans ce type de cas. Lorsque vous gagnez plus, vous augmentez vos mensualités et en période économique moins fructueuse vous avez la possibilité de diminuer vos mensualités, voire de les reporter. N’hésitez pas à vous rapprocher de votre banquier pour vous renseigner à ce sujet.
Transfert de prêt
Certaines banques accordent de gros privilèges à leurs clients lorsque ceux-ci décident par exemple de revendre le bien immobilier pour lequel ils ont souscrit un crédit, non encore remboursé entièrement pour en acheter un nouveau. Il est possible de créer un nouveau prêt avec les mêmes conditions et le même taux auquel l’établissement financier rajoutera juste ce qui reste de l’ancien. Cette manœuvre des banques vise à fidéliser leurs clients.
Vous savez maintenant à travers ces nombreuses solutions comment mener à terme vos projets immobiliers sans subir les pressions et contraintes courantes et faire des économies sur le long terme.